URBANISMO

EL INFORME DE LAS CONFEDERACIONES HIDROGRÁFICAS SOBRE LA EXISTENCIA DE RECURSOS HÍDRICOS SUFICIENTES. CONTENIDO NECESARIO PARA EVITAR LA NULIDAD DEL PGOM.

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Dispone el art. 25.4 de la ley de Aguas (REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/2001, DE 20 DE JULIO) que :

“Las Confederaciones Hidrográficas emitirán informe previo, en el plazo y supuestos que reglamentariamente se determinen, sobre los actos y planes que las Comunidades Autónomas hayan de aprobar en el ejercicio de sus competencias, entre otras, en materia de medio ambiente, ordenación del territorio y urbanismo, espacios naturales, pesca, montes, regadíos y obras públicas de interés regional, siempre que tales actos y planes afecten al régimen y aprovechamiento de las aguas continentales o a los usos permitidos en terrenos de dominio público hidráulico y en sus zonas de servidumbre y policía, teniendo en cuenta a estos efectos lo previsto en la planificación hidráulica y en las planificaciones sectoriales aprobadas por el Gobierno.

Cuando los actos o planes de las Comunidades Autónomas o de las entidades locales comporten nuevas demandas de recursos hídricos, el informe de la Confederación Hidrográfica se pronunciará expresamente sobre la existencia o inexistencia de recursos suficientes para satisfacer tales demandas.

El informe se entenderá desfavorable si no se emite en el plazo establecido al efecto.

Lo dispuesto en este apartado será también de aplicación a los actos y ordenanzas que aprueben las entidades locales en el ámbito de sus competencias, salvo que se trate de actos dictados en aplicación de instrumentos de planeamiento que hayan sido objeto del correspondiente informe previo de la Confederación Hidrográfica.”

Las Sentencias de la Sala III del Tribunal Supremo de 17 de Febrero de 2017 y de 12 de diciembre de 2016 han interpretado que el informe de la Confederación Hidrográfica ha de versar sobre el aprovechamiento y disponibilidad de los recursos hídricos, y esa disponibilidad no puede verse circunscrita a la mera existencia física del recurso, sino también a su disponibilidad jurídica, pues, cuando se trata de verificar si existe o no los tan necesarios recursos hídricos para el desarrollo urbanístico pretendido, de nada sirve constatar que los mismos existen si luego resulta que no es jurídicamente viable su obtención y aprovechamiento para el fin propuesto.

En definitiva, el ámbito competencial de las Confederaciones Hidrográficas se extiende, con toda legitimidad, no sólo a la constatación técnica de la existencia del recurso sino también a la ordenación jurídica de los títulos de aprovechamiento (de su obtención, disponibilidad y compatibilidad), y ambas cuestiones pueden y deben ser contempladas de forma inescindible, conjunta y armónica, cuando se trata de formar criterio sobre la disponibilidad de agua para la ordenación urbanística proyectada, de manera que no cabe atribuir carácter vinculante a una pero no a la otra.

Consideran estas sentencias que es posible la existencia de agua para el municipio, e, incluso, su disponibilidad material, pero si  no se ha acreditado, ni en el informe, ni con cualquier otro medio de prueba, la disponibilidad jurídica de la misma, ha de entenderse que en el momento de la aprobación del planeamiento no existía plena suficiencia y disponibilidad de recursos hídricos para el abastecimiento de agua, lo que determina la anulación del Plan.

Por lo tanto el informe de la administración hidráulica sobre la suficiencia de recursos hídricos para satisfacer las nuevas demandas que comporte un Plan General de Ordenación Municipal debe pronunciarse explícitamente sobre la suficiencia de recursos hídricos existentes y disponibles o, en su defecto, en lo relativo a que el plan no comporta incremento alguno en la demanda de los recursos hídricos. Según  JUAN ANTONIO CHINCHILLA PEINADO [ Disponibilidad del agua para nuevos desarrollos urbanos.  Revista de derecho urbanístico y medio ambiente, ISSN 1139-4978, Año nº 46, Nº 276, 2012, págs. 37-68] se incluirían los supuestos en que han sobrevenido incrementos de consumo de agua por un aumento de edificabilidad o por la implantación de nuevos usos (traducido en nuevas viviendas o nuevos habitantes) o por afectar al resto de usos ya existentes que puedan implicar una mayor demanda de agua (dotacional, comercial… etc).

Como indica FRANCISCO JOSE SOSPEDRA NAVAS [El agua y el desarrollo urbanístico: la suficiencia de los recursos hídricos, http://www.elderecho.com/administrativo/desarrollo-urbanistico-suficiencia-recursos-hidricos_11_247180003.html ] “…se incluirían los supuestos en que han sobrevenido incrementos de consumo de agua por concesión de nuevos usos, e incluso la hipótesis de disminución de recursos hídricos disponibles, pues si bien el instrumento en cuestión no incrementaría la edificabilidad ni modificaría los usos previstos anteriormente, sí que comportaría una nueva demanda de recursos hídricos, lo que haría necesario el pronunciamiento de la Confederación sobre si existen o no recursos hídricos suficientes para llevar a cabo la actuación…”

Además, de acuerdo con la jurisprudencia expuesta, el informe de la administración hidráulica sobre la suficiencia de recursos hídricos para satisfacer las nuevas demandas que comporte, en este caso, un Plan General de Ordenación Municipal, debe valorar la suficiencia de recursos hídricos teniendo en cuenta solo aquellos que cumplan la doble condición de existir y estar disponibles jurídicamente: constatación técnica de la existencia o suficiencia física de recursos hídricos asignables y ordenación jurídica de los títulos de aprovechamiento (disponibilidad jurídica), porque la norma se refiere a la satisfacción de demandas.

El Tribunal Supremo exige títulos jurídicos en vigor que legitimen el uso del agua [EL INFORME DE LAS CONFEDERACIONES HIDROGRÁFICAS SOBRE SUFICIENCIA Y DISPONBILIDAD DE AGUA Y LOS PLANES URBANÍSTICOS. Manuel Antonio Crespo Pérez. Revista de Derecho, Agua y Sostenibilidad – REDAS – ISSN 2444-9571 § I.1 – pg. 1
Núm. 0, 2016, http://redas.webs.uvigo.es ].  En este sentido debe tenerse en cuenta la existencia de sentencias de Tribunales Superiores de Justicia, entre ellos el de Galicia, que venía interpretando que bastaba con que el informe se pronunciase sobre la existencia de recursos hídricos suficientes, aunque en el momento de emitirse el informe y de la aprobación del plan las concesiones se encontrasen en tramitación. A la vista de la jurisprudencia actual del Tribunal Supremo, que ha revocado algunas de las sentencias que seguían el anterior criterio, parece imprescindible que se acredite la disponibilidad jurídica de los recursos hídricos que vayan a satisfacer la nueva demanda.

 

 

 

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LA RECLAMACIÓN AL BANCO DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS AL PROMOTOR EN LA COMPRA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN

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La jurisprudencia del Tribunal Supremo en los últimos años ha venido evolucionando en la protección del comprador de viviendas en construcción  frente a la posible insolvencia del promotor que incumple su obligación de entrega. Así, ha venido considerar que si  el Banco que recibe los pagos anticipados para la compraventa de vivienda no exige al promotor que constituya la garantía establecida legalmente, el Banco es responsable frente al comprador de la devolución de las referidas cantidades.

El art. 1.2ª  inciso final de Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, según el Tribunal Supremo,  hace responsable a las entidades de crédito que admitan ingresos de compradores en una cuenta del promotor, sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, de todas las cantidades anticipadas e ingresadas en la entidad.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo está recogida en la sentencia de TS n.º 733/2015, Sala 1ª, de lo Civil de 21 de diciembre de 2015 (recurso 2470/2012 ), sentencia nº 226/2016, de 8 de Abril de 2016 (recurso 2750/2013), sentencias  n.º 174/2016, de 17 de marzo de 2016 (recurso 2695/2013 ) y n.º 142/2016 de  9 de marzo de 2016 (recurso 2648/2013), según las cuales en  las compraventas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad, de manera  que  se  impone al banco una obligación de control sobre el promotor cuyo incumplimiento determina la responsabilidad del banco frente al comprador.

 

Dice la Sentencia nº 226/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 8 de Abril de 2016  reiterando la doctrina de las sentencias de 17 de marzo de 2016 (recurso 2695/2013 ) y 9 de marzo de 2016 (recurso 2648/2013 ), que la condición 2.ª del art. 1 de la Ley 57/1968 sí impone al Banco una obligación de control sobre el promotor cuyo incumplimiento determina la responsabilidad del Banco frente al comprador, y más aún cuando, como en este caso, el Banco recurrente era el mismo en el que el promotor tenía abierta la cuenta especial y el mismo que se había constituido en garante de las cantidades anticipadas por los compradores.”

En el mismo sentido la sentencia núm. 636/2017 del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2017, que además señala que la prescripción de un año alegada no debe ser apreciada, porque la responsabilidad del Banco no se funda en el art. 1902 CC , al que se refiere el art. 1968-2.º del mismo Código , sino en una norma especial de la Ley 57/1968, su art. 1-2 .ª. Se trata de una responsabilidad u obligación nacida de la ley en sentido estricto ( arts. 1089 y 1090 CC ) que, a falta de regulación específica de la prescripción en la propia Ley 57/1968 y como ya resolvió la sentencia de esta sala 781/2014, de 16 de enero , queda sujeta al régimen general del art. 1964 CC para las acciones personales.

Con relación al plazo de ejercicio de la acción debe tenerse en cuenta que la ley 57/1968 ha sido derogada por la ley 20/2015 de Ordenación, Supervisión y Solvencia de Entidades Aseguradoras, que a su vez modifica la Disposición Adicional 1ª de la ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Entre las novedades de la reforma destaca especialmente la previsión de caducidad del aval, al disponer que transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval. Aunque no se establece expresamente la caducidad para el seguro de caución, es previsible que la mencionada caducidad de dos años se alegue por las entidades de crédito en los supuestos en que se les reclame a ellas la responsabilidad por falta de garantía, si el comprador ha dejado transcurrir dicho plazo de dos años desde el incumplimiento del promotor.

En primer lugar sería discutible si la caducidad del aval  prevista en la nueva normativa para el caso de que el comprador no reclame al promotor durante un plazo de dos años desde el incumplimiento puede dar lugar a una interpretación de la caducidad de la acción contra el Banco en los supuestos de reclamación frente al Banco por no exigencia de aval al promotor. Pero, en cualquier caso, considero que el nuevo régimen y la posible alegación de caducidad solo debería entenderse aplicable a la devolución de cantidades anticipadas tras la entrada en vigor de la nueva ley ( 1 de enero de 2016) y no a las reclamaciones de cantidades entregadas durante la vigencia de la ley 57/1968, que siguen sujetas al plazo de prescripción del art. 1964.2 del Código Civil, pues en otro caso estaríamos aplicando retroactivamente una ley, cuando la misma no lo establece. En este sentido se han pronunciado las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 15 de enero de 2018 ( Sección 18) y  7 de febrero de 2018 ( Sección 19), al considerar que el plazo de caducidad de dos años no puede computarse  antes de la entrada en vigor  de la nueva ley.